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*什么是REITs?

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即房地产信托投资基金,是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金

房地产信托投资基金,通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心写字楼酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入

对于国内房地产企业来说,要想将商用物业套现,一般只有通过整体转让或拆散出售的方式进行,如果想利用商用物业进行融资,也只能将其作为抵押物向银行等渠道寻求资金支持

在去库存的大背景下,作为盘活商业地产的有效手段在内地市场越发受到市场重视

定义房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段

房地产证券化就是把流动性较低的非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式

是一种由房地产租金收入作为现金流入保障的资产证券化产品,以发行收益凭证的方式汇集投资者资金,交由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资总和收益按比例分配给投资者的一种信托基金

优势一方面可以帮助开发商将旗下部分或全部商业地产打包上市提前变现,获得更灵活的融资渠道;另一方面,为投资者提供在股票债券现金之外的第四类资产,让中小投资者可以成为商业地产的股东,间接实现投资房地产业的愿望

香港在香港上市的房地产信托基金,香港证监会通过严格的要求确保基金产品的稳定和可持续增长

香港一开始只能投资于有稳定收入来源的房地产物业,在建的项目和还没有形成稳定现金流的项目都不算

年月份香港证监会放开了之后,正在开发的项目就可以做了,但要在总资产的%里,对产品的控制权有很明确的要求

如果是以公司上市的商业地产,不需要强制性拥有公司

对于产品的控制权有两个要求,一是产权要拥有%以上;二是拥有控制权物业管理表决权有以上

目的是对公司有绝对的分红控制权或者决定权,保障投资者每年都能得到稳定的分红

香港证监会对房地产开发商没有借贷比例要求,但对于的借贷比例有严格要求,借贷比例不能超过%,因此具有极好的抗风险性

内地目前内地的资产证券化产品被称为类

从背后遵循的准则来看,有些类本质上是一个资管计划,有的遵循计划,离真正的仍有距离

目前国内尚未立法,还没有信托上市的方式,因此还要克服很多困难,尤其是税务的问题非常关键

辨别辨别真正的有两个判断方法

第一,看资产有没有发生转移?类是没有的,而房地产企业要做真正的,必须要解决交易转移的问题;第二,看有没有赎回计划?类是有的,这种属于债,不出表,而真正的是权益,不需要赎回

这种产品设置关键是债权还是股权

归根到底还是股权,因为债权不能去杠杆不能出表,也有赎回的要求

操作难度国内的物业很少能够做到一拿地就为了以后产品去设计修建,由于对商业物业的稳定回报率有较高要求,不能受到人员薪资债务其他低回报物业等因素的影响,这时就需要一个架构专门持有商业物业,让资产相对干净地上市交易

内地很多开发项目只有一个产权证,在开发初期没有对小区内的商业公建配套等各类型物业提前分割产权

项目筹备交易的时候发现,除了商业部分,连公建配套电影院管理处等等都在项目中,未来还负有维修责任

从基金管理人的角度,这将导致投资人利益存在不确定性,从而导致整个项目难以被收购

由于我国《公司法》等法规中并没有针对的法律规定

内资的商业物业未搭建架构的现象很普遍

国内开发商目前做最好的方法,一种是在拿地之后的设计阶段寻找机构合作,规划建设产品,完善架构

另一种方法是找在国内有成功运作经验的房地产信托基金来收购,例如有着长达十年的运作经验的越秀房地产投资信托基金,穆迪标普给予的评级很高

结语让更多商业地产通过实现上市交易,将商业地产由重变轻,进而提高房地产资产的流动性,这是商业地产去库存的解决之道

开发企业要做好运营,提高出租率和租金水平,提升物业的资产回报率和成长性,来增加吸引力

首单央企租赁住房获批年月日,中国首单租赁住房获批通过,预示住房租赁市场进一步发展,开始与金融市场衔接

保利地产联合中联基金推出的这一总规模亿元的*由中国保利集团公司控股公司保利房地产集团股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施

产品总规模亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架分期发行机制,优先级次级占比为:,优先级证券评级

本单产品的成功落地,验证了以打通租赁住房企业退出渠道构建租赁住房完整商业模式闭环的可行性

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