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419会议后,楼市小阳春会重新入冬吗?

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当所有人都以为,今年开门红的中国房地产小阳春,会演变成一场完美的金三银四之时

月日,中央第一季度的工作会议,对于房地产却亮出了黄牌

会议公告中,房地产不但单独列段,而且语气严厉

会议再次强调,要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,落实好一城一策因城施策城市政府主体责任的长效调控机制

房地产基本国策——房住不炒,在缺席两会报告之后,今年第一次被写入国家重要会议文件,自然而然使人联想到这些问题

会不会掀起又一轮坚决遏制房价上涨的全国范围内降温型调控新高潮?本轮房地产小阳春是否会戛然而止,甚至重新入冬?二季度,下半年房地产调控大方向变了吗?首先,回答这些问题,就需要理解本次小阳春的实质

如果用一句话来概括

本次小阳春就是对于前期调控过严的一些城市,房地产市场的一种自动修正,其中既包括房价的修正,也包括成交量的修正

并且以成交量修正为主,以价格修正为辅助

所以,你会看到本轮小阳春出现的城市,都是以上一轮调控实施较早,调控措施较严,经济较为发达的一些城市,比如厦门珠海苏州上海深圳等

比如,最典型的就是苏州

从年夏到春,苏州房价经历了三个阶段:图片来源:吉屋网第一阶段:年夏秋季,苏州房价发生跳涨

尤其是二手房跳涨剧烈,从最低点直接跳到了将近

第二阶段:从四季度开始执行较为严厉的调控,成交量一路下行,直到年月见底

值得注意的是,虽然成交量不好,但是房价微涨微跌,变化不大

第三阶段:从年月,价格开始上扬,而价格开始上扬带动了更多的人入场,形成了今天小阳春的局面

而从实际数据上,价格虽有提升,也在有限范围内涨价,其涨幅不能和年夏同日而语

按照克而瑞提供的数据,实际上苏州市场还是相对稳定的

对于市场,克而瑞是这样描述市场的

月,苏州商品住宅供应显著放量,成交同环比皆升,市场明显回暖

共盘加推,以刚需和刚改项目为主,集中在新区姑苏区和相城区,整体去化率达%

土地市场本月无成交,供应宗地,供应放量较往年提前个月到来

由于热门板块新房市场存量告急,二手房市场受到热捧,特别是园区湖东湖西板块,双湖板块,整体涨幅明显

请注意关键词:市场明显回暖,而不是火爆

整体去化率%,日光盘不是常态

土地无成交,谈不到地王的催化作用

热门板块存量告急,而不是全市库存告急

实际上,你查阅整个苏州的库存,会发现库存还是比较正常的个月,并未达到警戒线个月

所以,可以说本次苏州的市场的变化,更多的体现以下特点

供给端变化不大,需求端变化较大

从下图链家带看数据变化更为明显全市范围内市场回暖,热门板块市场火爆

成交量的变化比成交价的变化,更为明显

年的苏州之春是一次全市范围的市场回暖,但同时也是一次结构性局部性的过热

当我们完整的看过前几天国家统计局公布的城房价数据,你会发现,本次全国地产小阳春的特点和苏州市场很相似

供给端变化不大,需求端变化较大调控的局部放松释放了一些购买力全国范围内,大多数城市回暖,局部几个城市过热前期调控过严的一些城市

从数据看是,价格的变化不大,量的恢复是主流

所以,这种变化应该是国家可以接受的,甚至是乐于接受的呢?然而,为什么会议,仍然要祭出房住不炒的大旗呢?调整地方放松的力度和力度,变持续放松为松松紧紧放放收收,以维持价格的动态的稳

怕局部城市过热,演变为全国范围过热,先打预防针,敲山震虎,打草惊蛇,这既是对炒房客说的,也是对各级政府说的

占据政治正确的高地,占据舆论的高地

好,那么问题来了,对于这次重提房住不炒,中央会放大招吗?我的判断是——不会,最大的可能就是让地方政府放松现有调控政策慢一点,稳一点,把松松紧紧作为长效机制来看待,而不是权宜之计

会议,是一次倒春寒,而非重新入冬

为什么,原因很简单——中央可用的牌不多了

举三个数字

今年仅一季度,财政赤字增量就超过了万亿,相比于今年全年万亿的预算赤字,已经花了将近一半

中央预算内投资,今年增加了亿,达到亿,但是今年一季度就已经将%的子弹打下去了,也就是亿下发了

专项债加码

地方专项债今年的规模万亿

今年,一月份就开始大规模发专项债,到了一季度结束,已经发了上万亿的规模

总结一句,虽然第一季度情况不错,但是毕竟只是一季度

而这一结果,取得代价也很大,因为中央,地方的国家投资已经进行过半

所以,对于国家,下半年不能让房地产市场太冷,也不敢让房地产投资太冷

毕竟拉动经济的三驾马车中的两个,只有投资开始发力,消费出口还没有真正启动,房地产不敢完全雪藏

那么,年的调控大原则是什么呢?我们抛开所谓房住不炒,一城一策的大原则来点干货

对于下面的国家调控风向,一定会多变的,很可能一个方向不会坚持半年以上

形势乐观,房地产不乐观,形势不乐观,房地产乐观一点

所以大家要随时关注宏观经济变化

对于城市的一城一策,因城施策,下一步很可能会变成一二线城市,控涨不控跌

因为上面知道它是跌不下去的,而三四线城市,会变成控跌不控涨,因为上面同样知道,在人口流失,城改力度减弱的情况下,他也很难涨上去了

对于整个国家,对于,整个调控把控,将会变成地方因城施策,中央因时时间形势施策,变化风向成为常态

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