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在老旧小区和工厂夹击中生长,上梅林这个双地铁新盘能上车吗?

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以下为本文的文字摘录,请点击上面的链接去查看原文

在老旧小区和工厂夹击中生长,上梅林这个双地铁新盘能上车吗?原创:凤凰网房产深圳站凤凰网房产深圳站微信号功能介绍凤凰网旗下品牌在地产行业,有一句李嘉诚的至理名言地段,地段,还是地段!而交通的通达性就是地段优劣的核心因素之一

在深圳,像福田罗湖这样的成熟城区,地铁线路分布得比较密集,区内许多楼盘都成了地铁盘甚至双地铁物业

但一个楼盘榜上了地铁,房价就能飞上枝头变凤凰了吗?今天凤凰网房产深圳站就来到位于福田上梅林片区,实地探访一个旧改而来的双地铁公寓项目——嘉鑫·辉煌时代

项目基本信息辉煌时代位于福田上梅林片区,中康北路西侧广康路东侧

项目总平面图显示,该盘主要由栋超高层建筑构成,其中栋最高层,高约米,栋最高层,高约米,低层主要规划为商业,高层为办公和商业

图片来源:咚咚找房规土委官网的信息显示,该项目所处地块于年第四季度正式出让,土地用途为商业用地,产权使用年限为年

也就是说,这个项目产品类型是公寓

项目周边上梅林站口出来,正对面就是

营销中心基本已经建好

项目营销中心与地铁站一路之隔

该盘分为两栋,目前均已封顶

低层主要规划为商业,高层为办公和公寓,其中栋有不少单位将用于回迁

项目东侧是卓越城期以及理想时代大厦等写字楼

辉煌时代南侧直线距离约两百米,是上梅林公交总站

扎堆在破老旧小区和厂房里居住环境差辉煌时代旁边就是旁边的号线换乘站——上梅林站,地铁出行方便

项目东侧几步路远的地方,是卓悦汇购物中心

凤凰网房产来到项目,整体感觉辉煌时代扎堆在老旧小区和厂房里,居住舒适度差……来项目途中,一路都是低矮的城中村建筑

辉煌时代紧挨着向福仓储大厦,在小区楼和工厂夹击中生长

如果你是有车一族,高峰期出行可能会经常拥堵,因为项目周边的道路不宽,都是双向四车道

该盘需要配建好西侧的广康路,建成前项目西侧没有道路通达

西南侧临着的环林街只有两条车道,但禁停标志下,一半车道都停满了货车

楼间距小堪称握手楼值得关注的是,辉煌时代与御锦公馆仅一路之隔

下图左侧是御锦公馆,右侧是在建中的辉煌时代号楼,现场目测二者相距仅有米左右,二者简直就是握手楼

辉煌时代号楼部分住户的采光或将成问题

房价升值潜力小为什么去年楼市火爆的时候,深圳的土豪冒着雨也要去排队抢购华润城三期?为什么几千万身价的人,即使得在角落蹲着,也要抢招商双玺?因为在深圳买房,从来都不只是买房子,更是在投资

投资就要考虑回报

即使是在深圳这样房价普涨的地方,不同片区的房产升值幅度差别也是巨大的

踏对了节奏,房子就能帮你躺着跑赢通胀,甚至实现阶层跨越

买对了地方,你晚上睡觉时房子都在为你赚钱,买错了地方,你睡觉前还得想怎么还下个月的房贷

年,盐田区房价在众多豪宅的带动下,率先突破字头,成为全市龙头

但是福田罗湖南山的均价都只是字头

当时能在盐田买一套面朝大海,春暖花开的别墅,就是深圳很多土豪们身份的象征

但十年之后回看,那批土豪都掉进了山水的坑里

如今盐田几乎要在深圳楼市版图中消失了

盐田年入市的万科东海岸,开盘价是元平方米,领跑深圳

现在其二手价格为万元平方米,涨了倍

和盐田万科东海岸同期开盘的南山后海天骄华庭,开盘价为元平方米,如今价格是万元平方米,涨了倍

类似的例子还有很多

这就是在深圳买房必须考虑升值前景的原因

现在不考虑,十年之后你就会开始后悔

一般来说,房产想有大幅度的升值空间,需要以下三种情况:一是政策的放松甚至刺激导致的普涨

如果全市均价都在暴涨,那么条件差一点的楼盘也能跟着大市水涨船高

二是项目位于正在崛起和开发的新片区

新片区配套设施从无到有,从旧到新,生活便利舒适度度有大幅提升的预期

同时产业导入附带的购买力也乐意在当地置业,为片区房价带来支撑

三是该项目有自身独特的优势

比如名校学位,配套齐全综合体大盘等

这三种情况辉煌时代可以说是一个都不占

一周前的高层会议再次提及要坚持房住不炒

地方上看,深圳去年首先是出台了二次房改的意见稿,到夏天市场躁动之后又迅速跟上三价合一新政给楼市熄火,再到原市委领导的发言,都表明了深圳官方对房价的态度

中国楼市基本就是政策市,官方态度如此,所以深圳整体还想要有—这种暴涨行情已经很难

其次上梅林片区作为成熟的老城区,已经熟透了,各方面的配套就那样了

这样的片区房产升值的希望在于旧改

上梅林的确规划了许多旧改项目,但是推进缓慢

就拿辉煌时代西南侧的中康生活区旧改来说

这个旧改项目早在年就被列入深圳市第四批城市更新单元计划中,但年之后,据媒体报道签约率仅%,项目完成遥遥无期

以上说的这些也完全适用于住宅

但辉煌时代还只是个公寓项目,升值预期更低

我们来看与辉煌时代区位条件完全一致的次新房御锦公馆

这个公寓项目年开盘时均价约为万㎡

链家的数据显示,如今御锦公馆二手均价约万㎡,开盘年至今,涨幅远远跑输大市

年间,这个公寓经历了号线的开通,晋升双地铁项目;经历了旁边大型购物中心的建成和开业;经历了全市住宅均价从万㎡到万㎡的暴涨时代

尽管经历这么多利好,但御锦公馆的房价涨幅仍然跑输大市很多

那么下一个年,辉煌时代能有这么多利好吗?答案明显是否定的

对比周边二手公寓价格,辉煌时代开盘价格应该不低

相同价位下,完全可以考虑入手其他升值前景更大的片区,或者住宅产品

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