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楼市真相:85%的购房者都不是刚需

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来源:柯谈地产观:当下的社会,一个家庭有且只有一套房产绝对是少数,相信大家都有同感

我上海的同事朋友以及老家的亲戚同学,每个家庭通常都有套房子,有纯投资出租的,有买来博拆迁的,有买来让外地父母住的,有给还在上学的孩子提前置办婚房的

很多我接触到的后后,从上班第一天起,就不用为房子发愁,他们很多人都没有买房的概念,工资也许不高,但是都活的潇潇洒洒

这几年,我有个明显感觉,就是真正意义上买人生第一套房的纯刚需越来越少,从无到有的质变也变得越来越艰难

%的刚需去年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《年三季度城镇家庭资产指数报告》,对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算

报告显示:年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占%,改善需求占%,而首次购房的刚需仅占%

过去年间,我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变:刚需:年占比%,而年三季度降至%

改善需求:年占比%,而年三季度上升至%

投资:年占比%,而年三季度上升至%

以上数据用一句话概括就是:首次购房的刚需客占比只有%,投资客是刚需客的倍

这个数据一定会令你大跌眼镜,但仔细想来,其实并不难理解

造成这种局面的主要原因有两点:一总量饱和年,国家统计局发布了一组数据:我国人均住房建筑面积已经达到了平米,其中,城镇居民为平米,我国家庭户均住房已经达到套

从总量上来说,我们已经告别了住房短缺的时代,所以,首次购房的刚需占比会下降

这是我们房改的重大成就

二投资觉醒房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年

万亿去库存限价倒挂万人抢房,无不是在重复演绎房产造富神话

年我们次降准,年月次降准,每次降准都强调是针对小微企业融资困难,重点扶持实体经济,严控资金流入房地产,但现实却是,年一季度末,房地产开发贷款余额万亿元,同比增长%,个人住房贷款余额万亿元,同比增长%

市场上钱多了,贷款成本低了,开发商日子好过了,炒房客贷款又能批了,所以,今年年初,小阳春如期而至,成交量大涨,开发商疯狂拍地,苏州杭州南京全国各地地王不断涌现,此起彼伏

事实证明,春雨贵如油,水份大了,根本无法避免流入房地产

所以,现在的房地产正处于一个怪圈之中,一方面,是房子总量已经饱和,另一方面,大家还在拼命的囤房,刚需只占%也就不难理解

刚需之殇从楼市起步开始,我亲身经历了每一个周期,我可以负责任的告诉你,年这一轮是历史上最为疯狂的一次

四大一线城市年仅仅放松一年就不得不马上收紧,因为买房的热情远远超出官方想像

年,限价风潮席卷全国,这个开创性的发明正好打中了开发商的七寸,但没想到一二手的严重倒挂,给本就热闹的市场火上浇油

南京成都杭州武汉郑州等基本上所有强二线都开始万人摇号,排队抢房

上到下到刚会走,全民投资,全民炒房

上海目前住房总量有万套,其中万套是自住住房,万套是租赁住房

也就是说,上海整个房产市场中%的住房是用来投资的,是被多套房的人士占用的

为什么刚需买房越来越难,高房价只是表象,而深层次的原因是,买房人中%都不是刚需,刚需的竞争者根本不是其它刚需,而是铺天盖地的投资客,刚需们是在用%的微弱力量与强大的%在对抗

最近贝壳研究院有个统计数据,在上海二手住宅市场中,%属于卖一套买一套的置换客

如果你常常接触这个市场,就会知道这个数据非常的合理,现在上海北京等二手房成熟的市场中,置换客占比已经越来越大,一步到位买到终极居所根本不可能

而且,更加诡异的一点就是每一轮上涨周期中,买卖房产的似乎都是同一波人,他们已经深谙此道,绝不会放过每一次红利和身价翻倍的机会

所以,最近几年我有个非常明显的感觉,就是大城市的房子正在经历内部循环,变成了有房人之间的圈内游戏,肥水不流外人田,纯刚需想要进场变得异常艰难

社会就是如此残酷,没房子的你,拿什么去买房

未来,真正意义上的刚需只有两种人:一种是城镇化进城的农民,一种就是通过抢人大战落户大城市的大学生

农民退出宅基地,拿着补偿进城买房,还算有原始积累,凤凰男凤凰女一穷二白落户大城市,才是漫漫艰辛路的开始

伪刚需投资客从来不愿意承认自己是在投资

后台咨询我问题的人中%都声称自己是刚需,或者刚需加投资

但其实,他们很多都是在买第二套或者第三套房子了

有人说过,套以下都是刚需,自己一套,一孩一套,二孩一套,父母一套,岳父母一套,度假一套

我也承认,作为北漂沪漂深漂,生二孩和接外地父母定居北上广,的确需要买很多的房子才够住

但是你想过没有,假如从年到年年间房价根本没涨,你是否还会拼了老命的买那么多房子呢?假如房价年不涨,你按揭买一套都是多余,别说套了

什么是刚需,就是当你明明知道未来房价会下跌,但仍然会买,这才是刚需

当房子只有居住属性时,人均建面平就是顶级刚需,而房子具备金融属性时,人均套依然会被人为包装成刚需

现阶段,国内所有出台限购政策的城市,基本都是允许购买两套房

这就是症结所在

真正的房住不炒,应该是一个家庭只允许拥有一套房

允许两套,说明我们对土地财政还是有所依赖

刚需的阻碍过去,我们的套路是一会儿限购一会儿取消,一会儿认房一会儿认贷,一会儿鼓励你为国去库存,一会儿又是炒房派

这轮调控周期中,只有北京和上海是真调控

可贵的是,小阳春刚一崭露头角,高层就枪打出头鸟,重申房住不炒

不出意外的话,新一轮的调控政策已在路上,现阶段,多看多观望,少说少冲动,才是上上策

现在流行因城施策一城一策,但是千万别再高估地方的自控力,要谨防各地拿着一城一策的鸡毛当成松绑的令箭,再次人为创造大量的伪刚需

因为,伪刚需的存在,是刚需最大的阻碍

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