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三井不动产—— 房地产经营「细节控」与「创新狂」

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我们倡导自由与创造的价值观,从商人视角出发,为你浅入深出讲故事,带你似非而是观世界

封面题图|来自网络我国房地产进入市场化运作至今已有余年,虽然在规模上具有显著优势,但与世界一流企业相比还存在一定差距

比如日本大和房屋年研发投入亿元,拥有家工业化住宅工厂,在建筑维护系统节能环保抗震等方面有很多创新

而我国房企还处于新技术应用的阶段,总体看来创新研发能力不高,在建筑技术精细化方面,也不及世界一流企业

年月日,冯叔带队的日本房地产特训营即将启程

这一次,我们将走入日本最大的地产公司——三井不动产集团进行参访学习

三井不动产集团成立于年,以其独特的商业经营模式成为了日本最具代表性的开发商之一,不仅如此,从项目前期的规划运营过程中的管控以及项目后期维护的管理经验,都是值得国内业界人士去学习与借鉴的对象

三井不动产集团分部开发「细节控」自三井不动产成立以来,其标志性的开发理念,不是以「二者取其一」的方式对开发与环境保护等看起来互为矛盾的概念进行选择,而是使其和谐共存,努力实现多种价值观的结合

这种和谐共存,既包括项目与周边自然环境的「共生」,也包括建筑本身与客户需求的「共生」

无论是开发酒店购物中心还是住宅项目,三井不动产首要考虑的是今后使用者的感受,他们以令使用者感到最舒适和安全作为设计的最高宗旨

而要使这样的开发理念落地,就需要其在项目开发的前期规划阶段就主动参与,并对设计公司掌握足够的控制权

比如在接手日本规模最大的再开发项目,也是日本东京都内最高的建筑物——东京中城时,由于规模庞大,结构复杂,他们选择了美国的公司担任总体规划设计,除此之外,日本众多知名的设计师及建筑事务所都参与了不同功能区的设计工作

在规划过程中,三井不动产派出了专门的团队与这些设计单位进行反复的沟通与激烈的讨论,以保证他们更好地理解其设计理念

而在环保节能方面的很多设计细节,都是三井不动产自己的运营团队根据以往的经验进行整体规划的

三井花园饭店银座普米尔由于日本处于地震多发带,其相关《建筑法》对建筑的防震要求本身就极为严格,特别是对高层建筑而言

为此三井不动产对技术提出了更高的要求,比如地震时如何避免乘客被封闭在电梯里面,或者如何使楼体在地震时晃动幅度小一些等等,这些细节问题都会在项目的设计中加以考虑

而在工程采购方面,三井不动产也总是会选择全日本最好的材料供应商,以保证将当时日本最先进的技术都导入到自己开发的项目中去

三井不动产开发房地产已经有年的历史,有一些早期的项目抗震水平渐渐落后于现在的标准

三井不动产每年都会对旗下的所有建筑物进行一次耐震检测,对于已经不达标的建筑,会根据不同情况将其拆除重建,另一些则通过加固等措施提升其抗震指数

日本最早的摩天大厦——于年竣工的霞关大厦,三井不动产在其后的四十年中对其进行过两次大的重装工程,耗费的资金是当时建造这座大厦时的三倍以上

而这部分的费用支出,本身就在其当初承建这座大厦的总预算之内

霞关大厦发展「多元化」三井不动产集团共有多家子公司,主营业务横向围绕办公商业住宅物流酒店和房地产金融等,纵向覆盖开发交易持有运营等多个环节

从区位上,三井不动产的主要业务近%集中于日本国内,国内业务则高度集中于东京,正是因为三井不动产在全产业链的深度布局和各个业务间的高度协同,使得一个城市支撑起三井亿元人民币的市值

宏观来看,三井不动产形成了「开发持有管理」的大生态圈

以开发为源头,一部分物业销售给三井不动产做资产管理方的房地产信托投资基金,反过来将购买的物业委托给三井不动产的公司运营,三井虽不持有产权,但获取了其中最有价值的管理业务;另一部分更优质的开发物业则被置入三井不动产长期持有的资产组合,以获取稳定的租金收入,或通过三井的销售管理部门卖给个人与其他机构

微观来看,三井不动产在每个部门又建立了小生态圈

以住宅领域为例,三井打通了新房流通建筑服务装修租赁资产管理和家居服务等各个环节,并不断强调三井品牌整体的入口作用,在少子化老龄化的宏观背景下,加强客源的复用价值,保持了稳定的利润水平

三井不动产参与苏州市常熟市区内开展的商品房业务「明月兰庭」完工预览效果图创造「新模式」商业是三井不动产核心的竞争力,为此它在新城商业方面做了诸多有益尝试

在建设大都市周边新城的实践中,「因地制宜」的三井不动产确立了三类商业驱动的模式

第一类是家庭生活带动型

通过公园式家庭休闲购物的商业建设,来吸引更多年轻家庭的入住

以柏叶新城为例,它紧邻筑波快线交通便利,三井不动产率先尝试在柏叶新城核心区域打造家庭购物公园,整座商业城呈现公园式商业设施,除购物外,还有医疗教室等生活功能,为顾客提供了丰富的生活方式建议

这种家庭公园式的商业休闲调性鲜明,既强化了新城的绿色概念,又强化了新城的形象魅力

此外,三井不动产还在商业体内外设置了很多交流空间,包括中心广场美食广场等,这些空间成为展开街区建设活动的社区交流据点

商业体不仅成为了城市展现凝聚力生活魅力的地标场所,还发挥了人与人之间的粘合剂作用

柏叶智能城市第二类是旅游目的带动型

通过差异化主题目的地性质的奥特莱斯购物公园,吸引大量的都市人前来购物

奥特莱斯是典型的能在远郊城区位成功引流客群的商业设施,它具有的品牌产品休闲购物环境以及高性价比的叠加优势,都是新城前期最能带动人气的商业设施

第三类是专业组合带动型

在离大都市更远的新城,通过打造复合磁力人群全覆盖的商业组合,来吸引更多的人

对于前期没有产业导入的远郊新城而言,如何把磁极做强,实现对多元人群全覆盖,是构成远郊新城引力和持续发展的动力源

三井不动产在距东京市区分钟的新三乡新城开发了项目,它集世界最大的家具店美国大型仓储超市和家庭购物公园为一体的,吸引了很多住在东京市区的日本主妇,她们常常会一起拼车前往购物

三井花园饭店熊本主题客房从最基础的开发细节把控,到宏观层面的商业模式创新,都是三井不动产成为日本最大综合型开发公司不可或缺的品质,那么它是如何一步步走向巅峰的呢?月日,首期日本房地产特训营即将启程,前往日本去探寻三井不动产成功的奥秘,同时我们还会去参访由三井不动产开发的日比谷中城项目,深度学习三井不动产的成功奥秘

首期「日本房地产特训营」即将于月日启程,截止目前统计,招募名额仅剩最后个席位

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