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楼市告别“黄金时代”!2019年,房地产债务迎来到期高峰!

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月,是房企年年报集中发布期

年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标

作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要

年,房地产企业的债务将迎来到期高峰

但是随着去年融资渠道的收紧,诸多房企在境内的发债受到了影响,而境外发债的成本进一步走高

如果回款与投资未能及时跟上,未来年间,房企的资金面显然会面临更大的压力

通过对部分典型上市房企年报的研讯,分析年房企偿债潮的成因以及高息债救急的后果,试图提供一个行业的观察视角,厘清在短债密集到期之时,房企的应对处置方式以及后续的影响

这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代

在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为年交出了一张都挺好的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶

在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的阵痛——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑

因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投变卖资产等方式来渡过难关

冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势

年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款促进销售等方面狠下功夫,将现金为王当作第一信条

现金为王的考量对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此

当下,行业整体的负债率已经涨至高位

数据显示,股上市的家房企中,年第三季报负债合计万亿元,较年年底的万亿元,增长%

另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调

据中原地产研究中心数据,家已经发布年年报的房企中,股房企净利润率平均为%,相比年平均%有所下降

负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调现金为王

在万科年的业绩推介会上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王现金流为基础的管理模式,公司自始至终希望保持稳健的负债水平

据了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了抢收计划与去库存计划,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向

典型的如泰禾,在开年之后就发起了号抢收计划,最终带来组来访,实现单月认购亿元,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力

另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差投资收益率较低的项目,发起了去库存的计划,并定期考核各个一线公司的完成情况

对于未来,我们已经很谨慎了

一名此房企的内部人士说

过去几年,货值驱动下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增

减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为

而在另一个衡量房企投资力度的指标上,基本面也正在向着更稳健的方向发展

在此前行业加杠杆的大背景下,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数,而今年有不少房企这一指标均已回正,例如万科泰禾等

有关机构的数据也指出,年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为亿元,相比上年提升显著

窗口期融资的危与机虽然房地产市场的基本面没有变化,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开

克而瑞数据显示,今年月,家典型房企的融资总额为亿元,环比上升%,同比增长%

融资成本上也处于较低的水平

月份主流房企的境外融资成本在%到%之间,境内发债成本多在%以内;单月来看,年月房企境外债券融资成本%,达到年下半年以来的最低值

这意味着,无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是借新还旧

例如,恒大于月日公布的增发亿美元优先票据,恒大即表示增发亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出,剩余部分用作一般公司用途

又如,月日,雅居乐公告,已于月日发行于年到期亿美元利率%的优先票据,所得款项用于为若干现有负债再融资

协纵策略管理集团创始人黄立冲分析指出,对于很多房企而言,在这个窗口期发债不是选择而是必须,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债

一名承接房企发债业务的人士也指出,目前发债是一个比较好的时机,利率方面有一些空间,当然一些资金需求比较强烈的房企,利率稍高点也能接受

但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕

高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息

一名不愿具名的地产分析师指出

因而在这种背景下,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力,毕竟这是最不需要成本的资金

加速回笼资金短平快地去库存,这是比较稳妥的做法

上述分析师表示

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