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深度解析:山东三四线楼市的未来!

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以下为本文的文字摘录,请点击上面的链接去查看原文

深度解析:山东三四线楼市的未来!原创:子木子木聊房子木聊房微信号功能介绍新榜垂直领域,被媒体转载最多的房产公众号每一个睿智的灵魂都关注了「子木聊房」正文共字,预计阅读时间分钟文丨子木典型年年底,房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步,这时候有一个城市却悄悄放开了限售,此径一度引发媒体热议,称其为打响楼市调控放松第一枪的「叛逆者」,它就是山东菏泽

此后山东淄博日照威海德州等城市越来越被人们所熟知,它们成为了中国三四线城市的典型

在这两年中,这些城市的房价表现一点也不比一二线差,尤其是名不见经传的泰安威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市

那么它们到底为何而涨,在全国调控政策的影响下,为何如此着急松绑?这些三四线城市未来到底有没有希望?这是很多读者都想得到的答案,今天由子木为大家逐一揭晓

动因那么是什么托起山东三四线城市的房价呢?有人说是因为经济

山东是北方经济第一大省,经济增速高,当地人有钱,长年积累了大量的购房需求

然而事实上,这两年山东经济的发展并不顺畅,且因为产业结构偏于低端工业化,人均收入没有得到有效提升,不足为证

还有人说是因为人口,山东人口接近一个亿,住房需求量巨大

但事实上,人口不单要看基数还要看「净流入量」

数据显示,年在全国人口「净流出量」排行上,山东位列第二,山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降,只有青岛济南烟台这几个城市能勉强稳住人口,所以人口带动购房需求也是站不住脚的

不是经济也不是人口,那么山东三四线这波大牛市到底源于何处?答案很简单,就是耳熟能详的「货币化棚改」!「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药,山东表现得最为极致

从年到年,山东棚改规模一直都是高速猛增,而且一直稳居全国第一,更有菏泽这样的棚改大户全国闻名

大规模的棚改,以及对货币化安置的鼓励导向如之前货币化安置还有奖励,催生了一大片拆迁户

昨日还穷的叮当响,今日便手握重金

手里拿着这么多钱干什么用?一看楼市这么红火,自己还没地方住,就只能填补积蓄再买住房,以此,一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红,销售规模从年就突破亿平米,年更是高达万平米

山东各城房价排名山东三四线棚改规模之巨,时间之长,在中国历史上都是绝无仅有的存在

而在此基础上,房价跳涨搭筑起高高的「入城门槛」也让城市周边的人望而生畏

城镇化的道路或明畅或艰难,只能留给历史予以证明

时机如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力,那么,何时买房的判断标准就相对很容易了,只需关注棚改政策的方向即可

在年月份的山东省政府工作报告中,我们得到了答案

政府是这样回复的:推进房地产市场平稳健康发展,加快培育住房租赁市场,发放住房租赁补贴万户以上,开工改造棚户区万套,改造老旧小区万户,继续做好既有多层住宅加装电梯试点工作

年高达万套,而今年竟然是万套!下调力度不仅是腰斩,简直是「冰刹」

这不是事态的偶然,而是历史的必然

一是,狂野永远不是正途

在年年中,国开行把地方棚改权限收回,而且审批力度加严了好几个层次

是因为这两年的棚改,导致很多贫困县的房价突破万元,地方政府负债居高不下,且地方为了业绩,甚至把烂尾盘划为棚改项目,导致资源的极大浪费,失去了城镇化的初衷

棚改可以有效去库存,但反作用也会吞噬成果

二是,凡事一定会有终点

数据显示,仅—年山东就棚改了万套住房,城市面貌已经得到很大提升,多个城市市区出现「改无可改」的现状,再大刀阔斧地拨款改造,一定会破坏市场平衡

对于山东三四线城市来讲,棚改对于房价,就像是承重墙之于房屋

棚改结束了,房价也就结束了

这个从之前的数据也能看得出来

例如淄博,在年,淄博新房全年网签量在万套左右,而在年,淄博全年的网签数量达到了万套,整整少了万套,可谓腰斩

即使月小阳春都无法拉升行情

类似的情况还有菏泽德州潍坊等等

年淄博房价趋势山东三四线下半年的趋势很明显,大都是「有价无市,横盘阴跌」

所以山东三四线城市的购房者不必着急上车,等房价回落,房贷利率下调后再做打算

至于山东三四线城市的房价跌到何时,还要看这个城市对于房价的偏离程度

而在这个层面上,就要关注真正的经济和人口趋势了

经济经济是衡量一个城市的重要指标,可衡量山东三四线城市房价的偏离程度,也可以作为这个城市的房价是否有未来的重要依据

下面是我整理的山东各城市年的经济表现,我们从宏观到微观去探索

实话说,山东区域经济发展很难说

因为它不同于西北部区域,一弱俱弱

山东的经济体量并不小,是北方经济第一大省,但是山东各市的经济长期属于一种「高度和谐」状态

所谓高度和谐,就是过于中规中矩,今年和去年差不多,去年又和前年差不多,毫无经济亮点

我们都知道,年中国经济整体增速为%,以此为及格线,我们看到年度经济成绩高于及格线的地级市有:青岛%,济南%,临沂%,威海%,德州%,菏泽%,日照%,莱芜%,合计座城市;年度经济成绩低于及格线的地级市有:烟台%,潍坊%,淄博%,济宁%,东营%,泰安%,聊城%,滨州%,枣庄%,合计座城市

要是以数量为参考值,城及格,城不及格,勉强中规中矩,但你仔细剖开会发现,像烟台潍坊淄博这些大体量经济的全部低于及格线,而像日照菏泽这些小经济体量城市反而高于及格线,所以在发展质量上,山东省经济并不顺畅,让人堪忧

至于原因,众说纷纭,有的说产业结构不更新,都高科技时代了,山东还是工农业支撑

有的说山东「官本位」,留不住人才,而且私营企业在这片土地上无法发扬光大……在我看来,这些都是较小的因素,主因还是山东城市之间缺乏有效协作,一个省份没有绝对核心的龙头老大,大家各自为营,谁都不服谁,对外自然没有任何吸引力

城市发展到中期后,无论是国外还是国内,都必须以「城市群」协作发展才能得到更好的机会

当然值得庆幸的是,去年年底济南吞并莱芜的政策抉择,也充分说明了山东省政府想明白了这点

在强省会时代,济南作为山东的核心,是必须予以高度重视的

等到济南打造成功,筑巢引凤,其他周边的城市才能根据自身不同的优势劣势,完成短板的弥补

趋势我们再分城市看经济发展趋势

年山东各市经济排名为此,我特地把十年前的数据调了出来,和当下做充分的对比

年,山东菏泽以外各市全国排名变化情况分别是变化由小到大排名

泰安上升位,青岛下降位,烟台下降位,济南下降位,聊城下降位,潍坊下降位,济宁下降位,临沂下降位,淄博下降位,德州下降位,日照下降位,威海下降位,滨州下降位,东营下降位,枣庄下降位,莱芜下降位

十年时间,山东省个地级市中,除了个地级市菏泽泰山全国排名实现了上升外,其余个地级市全部下降

像青岛烟台济南这样下降位数在位之内的城市,我们还可以理解为是因为过去十年间中西部强省会成都武汉长沙等成崛起所致,可以体谅

但是,十年全国排名下降二十多位,甚至三十多位的城市,有什么理由能够搪塞得过去?这无疑是过去十年区域经济经济发展的巨大溃败

当然分析山东省三四线城市,还需要把范围缩小到山东省内

我们来看这些城市的差别

在山东省内我们会发现,北部城市强于南部,东部城市强于西部

尤其是鲁南的枣庄,和鲁北的滨州

滨州属于经济体量低且增速慢的边缘性城市,年滨州的经济增速为%,在中国都属于倒数,未来基本没有任何崛起的可能性,属于第一批被淘汰的对象

而枣庄,位于最南部,旁边是临沂和济宁,不但享受不到大城市带来的产业帮助,反而还会遭到人口和资源的反向虹吸,和滨州情况相差无几

其次是鲁南的菏泽和临沂

临沂和菏泽同属于人口大市,高达千万,由于长年产业迟钝,人均收入上可谓患难兄弟,垫底省内

但是这两个城市这些年都很努力,不断用人口优势打造产业基础,升级改造

其中临沂在这两年的经济发展中表现的格外突出,它最大的一个亮点是建立了全国最大的一个商贸物流市场,毕竟,临沂可是物流之都

不仅实现了大幅度的增长,更是成为了名副其实的全国第一大商贸物流市场

通过企业的转型和升级,新旧功能的转换和节能减排,临沂的经济结构和以往相比有着非常大的变化

工业也向中高端迈进

目前临沂房价元平米,在上波行情里并没有大幅度炒作,房价非常健康

未来还会有一定的增幅

而菏泽虽然经济增速高,但相对于临沂来说,更多是由房地产拉动的

从年频登新闻头条可以看出,菏泽对于房地产的渴求程度

菏泽目前房价为元平米,被炒高的区域的房价会回落一段时间,但空间不会太大

毕竟千万人口,多的房价并不算高

再有就是济宁

济宁的情况和临沂差不多,其房价在左右,人口多万,经济体量为中靠前,在上波楼市中,没有并大幅度炒高,相对于年,每平米上涨价格为元

我们再看鲁西

鲁西和济南接壤的聊城,年的仅为亿元,人口也少,仅为万元,但房价却直追上万元,其主要置业群体是本地局面和下辖县市购房者,作为三线城市,收入水平一般,但房价快速上涨,动辄多万的首付款和高额的月供让不少人望而却步,再者年之前需求释放,目前市场需求减弱,观望情绪逐渐浓厚,价格承压

预计接下来的一段时间会再度回落,直至跌到基本面

然后是德州,德州的产业一般,年的经济增速较快,但和菏泽一样属于典型的房地产型经济,紧挨济南容易被虹吸,且目前房价达到元平米,较高,预计会有一段长时间的横盘

东营,资源型城市

胜利油田作为东营市的纳税大户,对东营市经济增长有较大贡献,从而也使得房地产这一国民支柱产业在东营市的影响力大大降低

从短期看,由于棚改因素导致购房需求集中爆发,显得后劲不足;但是中长期看,积极向好是大趋势,目前恒大绿城万达碧桂园等龙头房企已相继进入东营,更有持续扎根东营的势头

但是这个城市人口太少,且为资源型产业,无法吸引外来人口,房价很容易达到天花板,没有投资属性

但房价为元平米,相对健康,不会下落

日照和威海

日照紧邻青岛,人口很可能北青岛虹吸,且经济体量小,不具备高端制造业的建设基础

房价在之前被青岛影响太高,达到元平米,未来太过迷茫,一定会回落

而威海主打环境资源,可以肩当中国的养老院,甚至可以和三亚媲美

房价虽高,达到元平米,但是下落空间不会太大,毕竟这是长远性需求,房产可投资

淄博经济位列第,增速中等偏上,在上波周期中炒作有些严重

从年就可以看出其市场情绪波动非常大:年初房价呈涨势,但市场没有房源;年末房价缩水,市场房源充足,但多数购房者都在观望

很多营销中心冷冷清清,每天仅一两组客户到访,去化非常慢

许多项目骑虎难下,因年初对市场预期较好,开盘定价较高,市场下行后,价格却难以下调,只能靠暗降和渠道拉客

淄博的人口较少,而且未来会在强省会政策下被济南虹吸而去

所以此阶段的房价只能说得上是托底值

最后说一下潍坊

潍坊是我最看好的城市,经济排名第,且发展势头良好

最主要房价较低,仅为元平米,人口也不少,达到万

虽然在年下半年受棚改货币化安置比例大幅下行的影响,部分项目去化套数大比例下降,房价也出现调整,其中某些小开发商推出首付分期等营销活动,但是效果并不显著

短期压力不可避免,但受益于城市整体规划的向好及发达工业农业的支撑,经历此轮调整后,社会普遍对潍坊后期的发展更加看好

迷惑在全盘分析山东三四线城市的房价趋势之后,若把地图摊开,你会发现一个很大的秘密

黑色为经济排名,红色为房价排名你会发现,在青岛济南这两个二线城市旁边的城市房价非常高,例如泰安聊城日照德州等等

而远二线的城市的房价则偏低,例如菏泽临沂甚至是经济强劲的潍坊!这其实就是中心城市的「房价沿溢效应」

无论这些城市的经济动力如何,房价都会被身边的强市拉起来

但要注意的是,青岛非深圳,济南非北京,他们同属于二线中上等城市,目前正处于快速发展期,所表现出来的特征正是:虹吸!虹吸是非常可怕的,例如北京对周边的虹吸,导致整个河北省被榨干,各地人才源源不断上京

而山东省的情况和河北省是一样的,这是由产业结构和政策所决定的,所以济南和青岛必然也会虹吸周边的人才和资源

所以在这两个城市周边的城市,尤其是无产业基础的城市,虽然房价很高,但是经济会越来越低,人口会越来越少

至于这两个城市何时会像深圳那样反哺惠州,像上海那样反哺嘉兴,那是几十年以后的事情了

由此断定,在这两个城市周边的城市房价大概率会下跌,泡沫值也是最大的

反而像潍坊这样离主要城市较远的城市大概率不受影响,可独立发展自身经济,房价一定会健康成长

大家一定不要认为房价高的地方,楼市就有潜力

有没有潜力,主要还是得看经济实力和人口储备,而不是炒作和邻居光环

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