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四月房价动力不足,小阳春敲响钟声!

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以下为本文的文字摘录,请点击上面的链接去查看原文

四月房价动力不足,小阳春敲响钟声!原创:子木子木聊房子木聊房微信号功能介绍新榜垂直领域,被媒体转载最多的房产公众号每一个睿智的灵魂都关注了「子木聊房」正文共字,预计阅读时间分钟文丨子木如果说三月是楼市小阳春的开始,那么四月就是小阳春的延续

房价是否有上涨趋势,要看四月的政策和成交,所以月的行情对购房者来说至关重要

下面我分政策和数据两方面为大家做详细解读

政策四月的楼市并不平静

首先在中央层面,发改委放开了落户限制,中央重申「房住不炒」,住建部又一次发出「预警提示」

其次在地方层面,鹤岗房价崩溃,呼和浩特五折抢人,广州大幅放宽落户限制,深圳兴建五折安居人才房,苏州杭州合肥地王再现,整个楼市出现了「冰火两重天」的现象

如果拆开来看,这些事件对当下的楼市的影响是「多空交加」,比较迷乱

但把整个事件串联起来,你会发现,中央和地方对于房价的态度,正在发生着历史性的转变,影响深远

首先是放开落户限制

月初,发改委的重磅文件落地,全国城区常住人口万—万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;城区常住人口万—万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制

这个政策引起了网友的广泛讨论

有的说自己城市的户口不值钱了,有的说放开政策会导致资源更紧缺……我对这个政策的却有不同的想法

因为在这之前,城市户口一直是限制人口流动的重要因素

它使大量的农民工群体受限于城市公共资源分配,很多人在城市贡献过青春后却无法长远留足,只能被迫回乡发展,这样导致了大部分城市发展后续乏力,而乡镇公共建设过度浪费,违背了城镇化建设的初衷

如果按照旧模式继续限制人口流动,中国的城镇化率一定会失速,把拉动内需做为经济发展的主要动力也是空谈

所以此次改革是历史的必然选择

当然,当大量人口涌入城市后,城市的房价必然会逐步夯实基础,迎来春天,但这个政策不同于人才大战,和棚改货币化般短期刺激楼市,它是长期的,也是健康的

态度其次我们看月中央对房价的态度

月各地房屋成交量猛增,房价的回暖趋势明显,各地媒体大规模唱涨

然而中央却在此时一记当头棒喝,再次重申了「房住不炒」和「问责预警」

我之前在多篇文章里讲过,一旦住建部出台了「问责预警」,就相当于把一个城市的房价列入了黑名单,严政压头,再无增长可能

由此,我们也看出了中央对于房价调控的决心

最后我们再把放开户口限制和「问责预警」联系起来,你会发现这是一个历史性的转变:当下的楼市调控者已经弃用了房地产刺激经济的旧模式即使目前经济增长乏力,也绝不再用房地产这口「夜壶」,那么为了稳增长而实施的短暂性「房地产松绑」政策,也受到了根本性的约束

这点无论是出于对于市场的敬畏还是对城镇化发展的考量,都是值得欣慰的事

而这也意味着,小阳春再无可能成为点燃楼市大火的引子,大家可以放心了

裸泳在中央层面的限制和地方层面的挣扎下,各地在四月解答了一个问题:退潮之后,到底谁在裸泳?例如鹤岗就是一个还没来得及穿上泳裤就被拍上沙滩上的选手,呼和浩特是赶上了大潮却一丝不挂的弄潮儿

这类选手在中国非常多

代表了西北东北三四五线城市的整体趋势

他们会在年会面临长期的「有价无市」或「横盘阴跌」

广州是属于赶上了大潮,但明显对泳衣质量缺乏信心的城市

这种城市只能选择加速人口流入,引入新的购房需求来「平衡供给」

不然长期稳定的供给一定将仅有的需求消化,从而遭遇房价滑坡

类似的城市有天津西安石家庄等等

广州属于人口吸引力较强的城市,而如石家庄这样吸引力较弱的城市,很容易遭遇衣不蔽体的尴尬场面

深圳属于浪潮的引领者

这样的选手并不担心房价滑坡,因为地方财政对土地财政的依赖性很小,且与日俱增的有效需求在全国都是出类拔萃的

接下来这类城市的主要目标是改善居住结构,留住人才,然后刺激经济提高居民收入,从而填实房价泡沫

唯有这样才能让城市游得更快些

以此来看,四月各地的楼市表现又一次证明了分化时代的到来

当下人口分化,房价分化,资源分化,那种无论好坏同进退的大杂烩时代已然结束

大家在机会选择上一定要注意到这点

行情四月的数据对于楼市趋势的推理非常重要,我在上篇文章讲过,一般只有维持个月成交量的连续增长,才会迎来房价的上调

所以通过对比月份的成交行情,则可摸透这个城市接下来的楼市趋势

如果月相对月成交滑坡,城市房价大概率涨不起来,反之亦然

下面我摘选几个比较有代表性的城市详细分析

首先是苏州

苏州是今年大行情下独树一帜的佼佼者

根据贝壳数据,苏州的成交量从年后月开始反弹,已经维持了个月的正向增长,其中月的成交环比高达%

当然因为月的环比反弹太夸张,月%的环比增长不具有参考价值

苏州四月成交趋势在此行情下,苏州业主信心增强,开始主动上调价格,逐步形成剪刀差

从下图也可以看出,苏州整体的涨价占比已经达到了%

再加上这段时间地王影响,苏州接下来的房价上调的趋势还有一段时间

苏州四月房价调价比像这样的城市具有代表性的还有重庆

重庆在月份成交了套二手房,维持连续三个月的正向增长

房价在缓步回暖,承接年前的起底行情

重庆四月成交趋势重庆四月房价调价比接下来的代表是杭州

根据贝壳数据统计,杭州在月开始低谷反弹,幅度甚至比苏州还要夸张,一度达到%,全国增幅最大的城市

但在月成交量却遭遇了滑坡,滑落逾%

所以这次杭州行情的高跳有炒作嫌疑,接下来的楼市应该以稳为主,难现大行情

杭州四月成交趋势从业主调价情况也可以看出,月成交量的跳涨稳定住了房价下跌趋势,涨价降价比例稳定,接下来的杭州房价应当会在万元平米左右微幅震荡

杭州四月房价调价比杭州的行情走势非常典型,代表着当下主流,这样的城市有一个特点,就是会在月小阳春迎来剧烈反弹,而后于月集体滑坡,无法维持高速增长

这也从侧面反应了中央调控政策的有效性,但这样的城市经济动力强,是二线城市的中坚力量,房价大概率会像杭州一样横盘震荡,同样的城市还有成都郑州武汉合肥南京青岛西安等等

另一类城市恐怕就没有这样的运气了

像沈阳石家庄等城市,虽然和杭州拥有同样的成交量走势,但房价由于没有基础需求支撑开始横盘阴跌,这是由于上波行情严重透支了居民购买力,且没有新流入人口补充需求引起的

从数据可以看出,沈阳从年后开始,成交也在跳涨,但降价占比却在不断升高,沈阳库存大,还趁着大潮炒作了一番,在今年都得到了映照

去年我记得某神带着很多人去沈阳高位炒房时,我还点评过一次

然而也没有拦住络绎不绝去沈阳炒房的人,现在被高位套牢,心里一定不是滋味

沈阳四月成交趋势沈阳四月房价调价比购房建议目前来看,涨房价只需要一个理由,而降房价却需要千万个理由

降价比涨价更加艰难

夜壶年刚被用完,今年再拿出来用,不太现实

在顽抗经济周期和在危险边缘疯狂试探中,我们显然选择了前者,三令五申「房住不炒」正是此意

在此情形,房价失去了大涨的主要动机,主要城市将会在小阳春后继续维持横盘阴跌或者缓慢增涨的局势,且在理性市场下,区域地段会加速分化,这是调控者最希望看到的意识形态

在慢周期下,最受伤的还是炒房客,时间是最大的敌人,杠杆会不断侵蚀掉他们的现金流,最终导致抛盘离手

这些房子通常是性价比很高的笋盘,而你的目标正是它们

所以我建议此时有购房需求的你,不要寄希望于房价跌到哪种地步,而是着手于如何寻找价值盘

至于如何寻找,我今后会做两期详细攻略,希望大家持续关注

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