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在郑州买二手房要交契税、个税,但别交“智商税”!

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在郑州买二手房要交契税个税,但别交智商税!原创:哪吒东哥探盘东哥探盘微信号功能介绍东哥探盘郑州房产投资俱乐部——郑州楼市百科全书;郑州房产投资智囊团

撰文:哪吒美编:刀妹校对:紫藤你说买二手房,我问你买哪里,你说你要北三环以南,中州大道以西,航海路以北,桐柏路以东

这就好比问你找什么样的对象,你说我要个女的

范围划得太大,爱莫能助啊朋友!郑州二手房,市场情况如何?买哪儿?怎么买?本文将一次性毫无保留都告诉你

二手房市场是橡皮捏的年是郑州中介行业腥风血雨的一年

以前市场好的时候,大到上市品牌中介公司,小到不知名小店,甚至什么野钱都能进来凑热闹,各路中介门店如雨后春笋一般在各大楼盘附近钻出来,紧锣密鼓地选址开店装修招聘,恨不得一周开出一家店来

▲世纪不动产年最早落地郑州▲我爱我家年落地郑州▲链家年落地郑州市场不好的时候,成交量下降,大量挂牌的房源无人问津,随之量价俱跌,中介市场进入寒冬

比如说小区有套同户型的房源在售,装修情况差不多,最低的万,最高的万,最先卖掉的一定是万的为什么?中介行业有个不成文的规定:先推最优质的房源,越是好房源越要集中所有资源抓紧时间推广卖掉,不然就会被别的中介成交,如果市场不好,这个时候只有个客户买房,万的房子永远卖不掉,想快速变现就得挂得比别人更便宜,一套房降万看起来损失不大,长时间下去市场价格就是这样慢慢被拉低的

一个多户的次新房小区,原本一个月能成交十几套房子,现在一个月才成交了套,附近有家门店其中家属于大中介公司,家属于大中介公司,另外家是小个体门店,套都在和两家公司成交,由于竞争激烈,和收取的中介费打了折扣,从原本的%降到了%,小中介抢不到买卖业务,仅靠租赁业务支撑运营,而大中介运营成本高,大家都严重亏损

没有卖不出去的房子,只有卖不出房子的经纪人

这个行业绝对不养闲人,普遍底薪很少,提成很高

很多公司实行无底薪制度,即便有底薪的经纪人,如果连续两个月不开单,底薪也要被取消,这意味着没有成交就没有收入来源

所以不需要主动裁员,当市场成交量下降,自然有大批量经纪人被迫转行

整个城市的二手行业体量也会随着成交量的下降,迅速缩减至一个合理规模

这个状况,郑州中介已经集体捱了一年有余

凛冬既至,北风肆虐,草木维艰,无以为继

我的一个中介朋友告诉我,曾经的神盘小区,一个月成交几十套房子的时候,附近有多家中介,而现在,关门的关门,更名的更名,数一数,基本上都整合到了那几家大公司旗下,经纪人天天不是做租赁业务就是卖新房,没办法,二手房的成交量太低了

热门区域盘点所以二手房真的不能买了吗?非也

二手房贷款利率最低上浮%,比新房更低;二手房银行评估价已经和成交价持平甚至略高,因此首付可能等于甚至小于%;大量房源攒着卖不掉,形成了一个买家掌握话语权的买方市场

在哪吒看来,这是一个刚需和刚改可以上车二手房的好时机

以哪吒在二手房年多的从业经历,今天想从大中介公司圈地抢市场的角度和逻辑出发,给大家盘点郑州成交量价皆有的二手房最热门区域,分析现状,给购房的朋友一个小小的参考

蓝堡湾区域这个区域早期成交量大的小区是蓝堡湾期恒大名都英地天骄华庭期期鑫苑世家正弘数码公寓这么几个,附近还有众多划片文化路一小省实验中学的老小区如文博花园建行家属院等,是一流名校学区改善盘云集的片区

配套情况:主干道文化路北三环东风路花园路农业高架,地铁号线,东边有农科路酒吧美食街万达金街正弘城建业凯旋门花丹国贸等商业和商务配套资源,还有郑州市动物园这个大流量,西有科技市场百脑汇硅谷广场等市场集群,南有文博广场河南博物院等文化休闲配套,北有东风渠和绿地公园

现在这片区域因为建业万达和正弘的商务地标写字楼崛起,还有了金水的美称

名校云集:枫叶小熊幼儿园实验幼儿园蓝堡湾校区文化路一小农科路小学省实验中学文博中学

小结:的价格,贵的有理,贵的应该,有希望继续贵下去贵出新高度

北三环文化路以北区域大北区人口密集经济活跃,一直是中介行业的兵家必争之地

这个区域成交量大的小区有天伦水晶城金晨嘉园中方园瀚海泰苑汉飞城市公园金印阳光城世纪社区普罗旺世阳光嘉苑华瑞紫桂苑正商世纪港湾等等

配套情况:主干道北三环文化路花园路三全路国基路中州大道

这个区域不适合狭隘地谈论什么配套,它最大的资源来自曾经城中村积攒下的庞大外来人口和集中拆迁后的大块土地,甚至还有拆迁后产生的一批具有不凡消费实力的们

它好像什么也没有,又好像什么都有

普罗旺世是其中为数不多的改善居住区,有优越的社区理念和独特的运维体系

小结:单价以下的二手房一抓一大把,北区这两年持续有新盘入市

这是一个逐渐从混乱无序走向成熟稳定的住宅集中区域,同时也是北龙湖的西侧外溢区域

买这里,未来很有希望

天旺广场区域该片区成交量大的小区主要是昌建誉峰建业贰号城邦建业森林半岛开祥御龙城丰庆华府丰庆佳苑富田丽景花园家天下大河春天文化绿城青年居易六合人家等

配套情况:主干道有北三环南阳路东风路京广快速路,省中医院天旺广场的商业绿荫公园的文化休闲配套轻工业学院东风路小学绿城文化小学

小结:拉开价格差距的主要是建业的两个改善楼盘和已经下房本的东润泰和均价,其他次新房小区的价格大部分在以上

二七万达区域该区域成交量主要集中在万达号院升龙国际升龙城亚星盛世盛世家园亚星城市山水康桥金域上郡康桥溪山御府帝湖花园等等次新房小区

配套情况:主干道有大学路陇海快速路航海路嵩山路等,二七万达和升龙商业广场塑造了一个繁华的生活圈,周边众多次新房小区形成了新的生活氛围和生态

除此以外,周边学校资源丰富,郑州一中郑州二中郑州外国语中学都是名校,还有航院卫校粮院老郑大等高校林立

该区域因为距离市政府不远,享受了部分外溢配套,总体氛围和配套都不俗,是十分宜居的一个区域

小结:一个可能被很多人低估的市级行政区域,行政和事业单位很多,价格方面康桥两个改善盘领跑,别看区域属于西南,的价格不输金水,对于工作生活在郑州西南区域的人来说,有着舒适惬意的居住体验

锦艺城区域锦艺城鑫苑国花鑫苑景园汉飞金沙国际盛润锦绣城方圆经纬宏江瀚苑国棉四厂二厂一厂家属院等小区在本片区成交量较高

配套情况:主干道有京广快速路金水路嵩山路棉纺路建设路桐柏路

有超级医院郑大一附院和郑州市中心医院,有碧沙岗公园和月季公园,商业有锦艺城的王府井百货,还有互助路小学这种名校在附近,另外有一些隐形福利如国棉厂的本地传统美食,充满了市井生活的浓郁氛围

小结:这个片区属于传统意义上的西郊,次新房小区很多,老家属院也很多,配套资源上部分享受了市政府区域的外溢,交通和生活都很便利,次新房价格普遍在

鑫苑名家区域成交量主要在鑫苑名家绿洲云顶恒升府第山顶御鑫城非常国际阳光新城正弘旗等小区

配套情况:主干道有中州大道经三路北三环农业路等

学校有中,公园有东风渠滨河公园和中州大道东侧的森林公园和北龙湖湿地公园

这个区域之前是花园路广播电视台和经三路金融商务街的配套住宅区,未来有望抱上东边的大腿——北龙湖

小结:北龙湖西南外溢区域

参考如意湖的外溢区域曾经被赋予的附加价值,鑫苑名家附近住宅区次新房普遍的价格其实蛮有潜力的,个人喜欢嘉辰丽景苑

航海路中州大道区域成交量大的小区主要是万科美景龙堂美景天城美景鸿城期富田太阳城美林河畔正商蓝钻金色港湾橡树玫瑰城等

配套情况:主干道有中州大道机场高速航海东路南三环

有世纪欢乐园航海广场航海体育场中原福塔七里河滨河公园等休闲娱乐配套

富田太阳城和万科龙堂都配建有中型体量的商业

小结:刚需为主,品质和价格由万科领跑,后期还有大体量的圣澳金尊府和泰宏阳光城入市,作为经开和郑东的外溢居住区,又毗邻几条东南方向的主干道,次新房价格普遍在之间,对刚需来说,自住投资都不错

西南部区域银基王朝期金林公馆大观国际曼哈顿新鑫花园升龙凤凰城区建业城市花园广汇等小区占据成交量主力

配套情况:主干道有中州大道金水路福元路未来路等

没有什么好的公立学校,有外观高大上的私立木子国际幼稚园和小学,收费很高,教学质量有待验证,坊间玩笑说接孩子时,开奥迪的家长都要停远一些,把好位置留给迈巴赫

该区域最便捷的商业配套暂时是曼哈顿,有零售餐饮电影娱乐等

有金水区较早的商务写字楼群,在未来路金水路附近

小结:从地理位置上来讲这个区域实在很好,盘踞在金水路最核心的心脏腹地,守着主城区望着,无论人流房价租金,都享受着郑东新区的外溢

尤其英协建业银基王朝和曼哈顿的业主们,都是郑州较早期的富人阶层,他们的光芒始终闪耀在这片区域,另外区域南边还有大片低调到略显老旧的省级机关单位家属院,其业主实力也不可小觑

尽管这个区域有沈庄和燕庄两片安置区,没有好的商业医疗学区配套,一样可以在量价上领跑市场,成为令置业者瞩目的焦点区域之一,次新房价格普遍在之间

东南部区域成交量主要集中在永威翡翠城永威东棠中义阿卡迪亚聚龙城盛世年华龙腾盛世中凯华府鑫苑中央花园财信圣堤亚纳中南海知音顺驰中央特区龙三苑等小区

配套情况:如意湖和省级行政区的配套居住区域,主干道有金水东路黄河南路中州大道农业南路商鼎路等

有个并不算太好的聚源路小学也是大家抢着上的水平,有新市图和七里河公园属于比较核心的休闲配套,商业和医疗都在隔壁区域

小结:这个次新房扎堆的区域,近水楼台先得月,郑东新区四个字仿佛有魔力,给小区价格加上光环,加上东隔壁高铁西广场区域的加持,即便刚需品质的楼盘也卖到了牛逼的价格,次新房价格大部分都在以上

高铁西广场区域成交量主要集中在海马公园奥兰花园正商东方港湾东瑞园卢浮公馆鑫苑世纪东城东方鼎盛时代中豪汇景湾雅宝东方国际花园等小区

配套情况:主干道有东三环金水东路东风南路商都路商鼎路农业南路等

属性为高铁东站辐射片区高铁商务区的配套住宅区

高端商务写字楼扎堆商业扎堆,有郑东绿地中心双子塔网红打卡地汇艺引河里和海马海汇中心等知名地标

小结:除北龙湖外郑州最高大上的地段没有之一,住宅价格稳中有涨,由建业一枝独秀领跑价格和品质,现在贵,以后只会更贵,价格普遍在之间,其中建业天筑大部分户型还没下房本,对于价格我有四个字:未来可期

前方黑马预警!年那波上涨挑动了市场兴奋的神经,很多购房者失去理智,开始扎堆裸泳,年当最后一波潮水退去,年二手市场说好听点是横盘,事实上普遍下跌%%

蓝堡湾从降到;鑫苑名家从降到;财信从跌到;天伦水晶城从降到;普罗旺世从降到;阿卡迪亚从以上降到

少部分楼盘顶住压力没有下跌,比如海马公园和永威翡翠城维持在左右的价格不变,银基王朝部分户型维持在

在这样的买方市场上,业主和买家都在拉大锯,没有诚意的价格挂出来,注定无人买单

但是,有这样一匹黑马,一路逆势狂飙

阿卡迪亚抢先飚到万的时候,它还不到万,阿卡迪亚跌回的时候,它飚到均价,其中两房便宜,左右,三房高达每平

地铁好地段学区好品质,这一波,永威东棠赢得出人意外,仔细想想又理所应当

成为黑马的本质在于供需关系不平衡:想买的人多,卖房的人少

市场大热的年,东棠每个月在售三房不超过套,市场库存普遍堆积的现在,东棠也就套三房在售

记好知识点,免交智商税总结了十大热门区域和一匹非典型的黑马,最后想说,买二手房:买热门区域,配套好将来不愁卖,买的人多,未来接盘的也多;自住购房者买距离自己工作和生活圈近的区域,有利身心健康家庭和谐

理论上说,只要有好的配套资源,买哪里都能涨,比如年那一波,郑州二手房整体普遍上涨%左右,也没落下谁

不用过分迷恋某一个区域,适合自己的才是最好的;能力范围内买品质最好的楼盘,能够流通和变现的生命周期长

然后在可选择的条件方面:地段楼盘品质物业业主群体素养户型价格朝向楼层装修

换句话说:买你真正想要的房子,哪怕需要等房源,而不是眼前大量唾手可得的房子;地铁的力量在郑州还远远没有体现出来,所以价格差距现在也没有体现出来,随着地铁路网的逐步完善,便利性和价格差距以后会越来越明显,买房千万要看地铁,最好步行分钟以内有地铁站;随着新楼盘建设和交房,未来会有新的热门区域产生,如黄河路南阳路紫荆山路南三环农业路升龙天汇区域等,对新楼盘来说,交房年左右会逐渐进入成交量高峰;和奔驰事件类似的,有些房屋中介收取贷款额%的贷款服务费,理论上不需要交,交了也是返给中介的,选择中介时可以提前问清楚;大开发商的物业旗下也有房屋租售中心,如万科的朴邻永威的久家

房源上他们有优势,但是交易代办水平需要慎重考量

通过中介买房一定签署含中介方在内的三方协议,没有三方协议相当于裸奔,风险相当大

一些互联网中介是不提供三方协议的

中介的作用绝不仅是找房子谈价格,更重要的是签三方协议后,带领双方进行及时和安全的交易,保障双方的合法权益不受侵害

因此选择一家靠谱公司很重要

你交的中介费其实不止是服务费,更是一份保险

市场不好的时候大部分公司不会坚持中介费一分不降,但作为购房者,过分计较这个钱无异于因噎废食

要知道北京上海的中介费都是高于%的,郑州普遍低于或等于%

不是广告,没有拿钱,也不欠人情网络平台的选择:链家贝壳%真房源,但是显示的价格比成交价总体略高一点点,安居客系的网站,价格比成交价总体偏低一点点,存在少量钓鱼房源的情况

可以都看看

目前市场上链家世家房快递德佑等是贝壳系,其他大公司比如世纪我爱我家等是系

▲左边是安居客,右边是链家网买哪个小区的房子,最好去找该小区门口的中介,他们最懂这个小区,和业主的关系大概率也是最好的这个很重要

最新消息,热门区域二手房成交量自年后到现在正在复苏,量价均有上升趋势

祝您买到满意的二手房!备注:本文仅代表作者观点,不代表平台观点

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