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GDP仅领先郑州三年,房价却是郑州的一倍,郑州与杭州之间差了几个10年?

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仅领先郑州三年,房价却是郑州的一倍,郑州与杭州之间差了几个年?原创:佩奇东哥探盘东哥探盘微信号功能介绍东哥探盘郑州房产投资俱乐部——郑州楼市百科全书;郑州房产投资智囊团

撰文:佩奇美编:刀妹校对:紫藤年年底,郑州官宣人口破千万,破万亿,这意味着郑州发展进入了一个新的时期

从两条铁轨形成郑州最初的城市肌理,到棉纺厂与行政区的先后主导,再到如今郑东新区的一枝独秀,郑州用不到百年的时间走过了其他城市羡慕不来更无法复制的历程

而同时,以长三角珠三角西南为代表的南方城市群,正在以碾压的态势完成对北方城市的全面超越

青岛大连天津等传统北方豪强,在电商贸易金融等各项现代服务业的发展上被更具经济活力的南方城市相继赶超

其中,以电商为城市核心标签之一的杭州近年来的崛起和话语权的增加,更加增强了其在全国版图中的权重,更有在长三角地区与上海相抗衡的趋势;而以交通枢纽起家的郑州,能否借鉴一些杭州发展的经历,取其精华去其糟粕,最终为自身发展所用?年月日,杭州市召开经济形势通报会,通报了破万亿的消息,成为全国第十个总量跨越万亿元的城市,而同年,杭州常住人口万人,比上年末增加了万人

在人口竞争激烈的长三角城市群中,杭州吸引了大量外来人口

同年的上海增加万人南京增加万人苏州增加万人

同时还有数据显示,年杭州对于技术人才的吸引力首次超越北京,位居全国第一

杭州科技人才的净流入率高达%,作为对比,上海仅有%,北京仅有%

据非官方消息,杭州更是最受应届毕业生欢迎的城市之一,在多份排行榜中,均名列前茅

作为房价最基础的支撑力,人口量决定了城市房价的平均值或者说是最低值,而人口素质和产业定位则是支撑房价上限和天花板的动力

如果说人是第一劳动力,那么优质的年轻人就是第一生产力,优质大学生聚集的城市在城市整体素养城建吸引招商能力上,均能胜出一筹

一超多强的高等教育资源,使得杭州在留下本土优质人口的同时,能获得大量优质外来人口的青睐

反观郑州,则是需要在吸引优质高等教育资源的方面加大努力,双一流大学工程大学仅有郑州大学一所,新晋升为双一流的河南大学也仅仅是文字游戏的双一流学科

包括郑州在内的河南省,一所优质高校无法满足全省亿人口的需求,如果仅仅是凭借省内唯一单核城市的名头强行虹吸本省其他地市人口,终究还是会在高素质人才争夺高技术产业聚集和长期优质发展的进程中落后

杭州的成功,阿里巴巴是典型代表

年,阿里巴巴上市,其高管团队和掌握有期权的员工,在盛宴之后身价倍增,这也成为了杭州房价超越同时期其他城市房价的最原始推动力

对于顶尖城市之间的竞争而言,已经不是最重要的因素

哪个城市拥有更具竞争力的大企业,哪个城市拥有更多的上市公司,决定了这个城市真实的财富水平,才决定了这个城市的真实竞争力

年月,在第二届万物生长大会上公布的数据显示,杭州独角兽估值超过亿美元的未上市公司企业家,估值超过亿美元的准独角兽企业家,无论是独角兽的数量还是总估值,杭州都堪与北京上海深圳相比,远远超过包括广州在内的其他省会城市

而相较于成都的安逸和北上深的高周转,杭州似乎成为高学历就业者高不成低不就的最佳选择

根植于精神内核之中的文化传承,让这个城市处于发展与生活之间协调的临界点上

在电商贸易旅游业高速发展的同时,也没有丧失传承千年的文化脉搏

南宋都城,杭州历史上名人辈出,孙权沈括贺知章等历史名人均出生于杭州,而如今的杭州,更是诞生了娃哈哈宗庆后阿里巴巴马云跳水运动员孙杨等一批各行各业的佼佼者,可谓钟灵毓秀

在这个从古代开始到现在,文明程度一直保持较高水平的城市当中,机动车礼让过斑马线的行人已经成为各阶层市民的条件反射,作为一个外来人口来到杭州,站在斑马线上会有一种亲切的被尊重感,司机挥一挥手礼让行人优先通行;拥堵的路段也很难见到不停鸣笛的司机;市区难觅超高层却栋栋精致如永威出品

在高速发展经济和互联网行业的同时,杭州对人文关怀的重视更加值得我们学习

当我们来到杭州,首先要对这个城市有初步概况层面的了解

杭州以钱塘江为界将城市分为两个部分,主要分为上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区富阳区临安区桐庐县淳安县建德市等区县市

其中,以上城区下城区拱墅区江干区西湖区等区为主是分布在钱塘江以北的主城区,或者说是杭州主城区;滨江区是如今杭州部分网络技术公司及总部经济的所在地,属于后起之秀;萧山区主要集中在钱塘江以南,峰会的主会场和亚运会举办地均在萧山北

年,国务院正式批复杭州旅游西进,城市东扩沿江开发跨江发展的城市格局,也标志着杭州从西湖时代到钱塘江时代再到如今的拥江时代

而杭州城市地铁的规划也是以主城区沿江区域为主要分布,部分地铁线延伸至未来科技城良渚文化村等近郊远郊区域

如今杭州的格局,主要是以已经建成的钱塘江北的钱江新城,以及和亚运会主会场的钱江世纪城,沿江发展,已经成为杭州如今的发展格局,江景房将成为杭州未来房价的天花板

上城区是杭州房价最高的区域,新房高达近万元每平米,作为杭州的老城区之一邻近西湖钱塘江,还处于江北的早期发展区域,且有部分区域处在杭州版的老郑东新区,也就是钱江新城

▲杭州钱江新城现状而在当下,杭州的主要发展位置位于钱塘江以南的钱江世纪城,也就是年成功举办峰会的场馆以及即将在年举办亚运会的主要区域,在行政区划上属于萧山区与滨江区共同相互交错的区域

开车走在跨江的大桥之上,你很难发现超高层

与其他二线或者新一线城市不同的是:你很难在杭州找到超高层,杭州钱江新城整体楼宇并不高,但是品质感十分高,玻璃幕墙铝板立面随处可见,而郑州这样的景观未来有机会在北龙湖金融岛上集中呈现

▲郑州北龙湖金融岛根据在杭州调盘的经历,杭州在过去的年最火热的就是因为一二手房倒挂而产生的限价盘

与郑州相似,杭州也处于新房市场占据主要位置的市场,市区老破房子相对保值增值的能力较差,而新晋入市的新房却因为限价的原因卖不上价格,随即被购房者哄抢,当然,其中还有因为限价减配导致的维权和打砸售楼部事件,这和郑州如出一辙

在限价盘中,融信杭州世纪较为典型

融信杭州世纪楼面价万,精装交付元的标准,目前售价为万㎡左右,在限价之下能够买入这样的楼盘还是相当值得的

但是,同为世纪系产品,本应差距不大,而在杭州当地做的却是下沉式庭院玻璃幕墙铝板首层架空会所等配置,如果类比郑州相似的项目,应该是建业天筑瀚海晴宇之类的

反观郑州融信世纪系产品,常西湖新区融信奥体世纪各方面都被世纪系甩开很远很远

▲实拍图▲效果图而此类事件并非偶然发生,各大开发商似乎来到郑州之后都会简配或者说建标不如其他城市的同类系列,事实是如此吗?而在品质盘中,融创时代奥城是其中的典型

楼面价万㎡,售价从元㎡不等,处于杭州正在火热发展的钱塘江以南钱江世纪城,年月前精装交付

尽管杭州文明程度非常高,但翻云覆雨的房价无法坚守这份属于理性的文明

从年到年,杭州经历了地王频出万人抢房降价维权等楼市跌宕起步的经历,似乎只有在郑州才会上演的全武行,杭州的各大售楼部也在上演

具体的行情,我们可以参考郑州,因为自同样的时期,郑州也经历了这样的起步

其中,有两个关键词是郑州不具备或者说与郑州楼市行情不同的:与棚改货币化

由于正好发生在房价暴涨的年,并不能说对行情房价暴涨起着多大的作用

就如同中央政府在年收归香港,同年香港出现金融危机

两者之间并没有纯粹或者直接的关联性,只能说峰会对杭州城建的发展有了一定程度上的提升

楼市上行究其根源,无非还是金融政策人产业供需等方面的原因

所以,对于杭州即将到来的亚运会对于楼市的影响,我依旧持较为保守的态度

其次就是棚改货币化

郑州与杭州可以说是全中国拆迁力度最大的两个城市,可与杭州不同的是:郑州主要是以房屋安置少量货币安置,而近两年大量安置房的入市对租金的初步影响已经反应在了租房市场,未来年继续还会有更多安置房交付,由此对刚需商品房社区将会产生一定的影响;杭州主要是以货币化安置少量的房屋安置,特别是在年去库存阶段,货币安置推动杭州房屋库存量由高变成供应不足,从而既完成政治任务,也将大量资金注入楼市,成为支撑杭州高房价最直接的因素

当然,货币安置化的政策只是其中一个推手,最大的推手还是金融人产业供需等

由拆迁产生的安置房,郑州与杭州两地更是有着天壤之别

差距主要是立面容积率审美等几个方面,我们开车走在杭州街头,安置房与商品房还是能以较快速度分辨,但是其安置房的容积率多集中在,多为小高层设计,超高层超高密度的安置房在杭州市区并不多见;▲杭州萧山区绿城安置房小区反观郑州,金城时代广场姚寨曼哈顿燕庄沈庄金水观城黑猪庄升龙城小李庄保利心语罗庄这样的回迁社区实在是不可尽数,这样的安置房小区,容积率如果能控制在以下,基本就是安置房当中的改善,立面基本全部都是涂料,超高梯户比和绿化简配更是再常见不过的事情

▲郑州某安置房郑州房屋质量与品味之路,任重而道远

未来的杭州,野心不仅仅局限于长三角区域

如今中国的城市版图,除了北上广深这四个一线城市,杭州如果在经济人文房价等各方面排名,应该就是紧跟一线城市的水平

与郑州的以刚需占据主要市场份额的表现不同,杭州处于中坚力量占大头的区域,藏富于民这个词在杭州表现的相当明显,我们在探访萧山某楼盘的时候,元㎡的高层小户型基本就是杭州刚需的底价,类似于郑州管南元㎡的㎡小三房

外来刚需群体或者本地刚需群体在落脚杭州的条件上比郑州至少高一倍

就像对于老郑州而言,三环内才是家园,杭州的主城区武林板块才是主城区

而对于新杭州人而言,钱江世纪城钱江新城等高科技高薪就业机会集中的区域,才是他们的主战场和首选

这点上,是不是和郑州如出一辙?备注:本文图片及信息部分来自网络,仅代表作者观点,不代表平台观点

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